Bankenhaftung beim Immobilienerwerb

Die Bank haftet bei aufklärungspflichtigem Wissensvorsprung beim Erwerb von fremdfinanzierten Steuersparmodellen und Schrottimmobilien. Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung liegt zum Beispiel nach dem neuen Urteil des BGH vom 23.04.2013 XI ZR 405/11 auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner, sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers arglistig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist. Evident fehlerhafte Angaben in einem Verkaufsprospekt über Innenprovisionen sind auch beim kreditfinanzierten Erwerb einer Immobilie geeignet, eine für den Anlageentschluss relevante arglistige Täuschung zu begründen, wenn durch sie bewusst der unrichtige Eindruck einer abschließenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt wird, BGH vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04, BGHZ 168.

Evident fehlerhafte Angaben in einem Verkaufsprospekt über Innenprovisionen sind nicht nur beim Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds, sondern auch beim finanzierten Erwerb einer Immobilie geeignet, eine für den Anlageentschluss relevante arglistige Täuschung zu begründen, BGH vom 5. Juni 2012 – XI ZR 175/11.

Das OLG München 19. Zivilsenat, 02.08.2010, 19 U 4014/08 hat festgestellt, dass es für die Annahme der Haftung der Bank wegen institutionalisierten Zusammenwirkens erforderlich ist, dass zwischen Verkäufer, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank laufende Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können zum Beispiel in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, BGH WM 1992, 1355, 1358, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder Formulare des Kreditgebers benutzt wurden, BGHZ 159, 294, 301; ferner etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben.

Nachdem sich die Rechtsprechung ständig im Fluss befindet und immer wieder neue Haftungsfälle der Banken beim finanzierten Immobilienerwerb zu Tage treten, sollten Sie als Besitzer einer vollfinanzierten Immobilie Ihre Unterlagen genau auf das Vorliegen von Schadensersatzansprüchen prüfen lassen.

Rechtsanwalt Tobias Neumeier, München

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