OLG Dresden und OLG Celle bestätigt „Schrottimmobilien-Urteil”

Nunmehr hat das Oberlandesgericht Dresden diese Entscheidung des Landgerichts Zwickau bestätigt!

Mit notarieller Erklärung hatten die Kläger gegen die beklagte Bauträgergesellschaft ein notarielles Kaufangebot zum Erwerb einer sanierungsbedürftigen und denkmalgeschützten Immobilien Zwickau abgegeben. Darin wurde vereinbart, dass sich die Kläger an dieses Angebot sechs Wochen, gerechnet ab dem Tag der Protokollierung, unwiderruflich gebunden fühlen. Die Bauträgergesellschaft konnte das Angebot bis zu den festgelegten Termin annehmen. Des Weiteren war vereinbart, dass das Angebot nicht automatisch durch Ablauf der Angebotsfrist, sondern nur durch Widerruf der Kläger erlischt. Das notarielle Kaufangebot bestand somit nach Ablauf von sechs Wochen weiter fort. Es handelt sich hierbei um sogenannte Fortgeltungsklausel.

Dem hat sowohl der BGH, als nunmehr auch das OLG Dresden eine klare Absage erteilt und die Klausel für unwirksam angesehen.

Da die Bauträgergesellschaft das notarielle Angebot aber erst nach Ablauf von neun Wochen angenommen hatte, ist das OLG Dresden der Auffassung, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Es stellte fest, dass die Klausel bezüglich der Bindungswirkung und die Fortgeltungsklausel gemäß dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen nach dem § 305 ff. BGB unwirksam ist. Eine wirksame Annahme des Angebots konnte somit nicht erfolgen. Das OLG Dresden bestätigt somit die Rechtsprechung des BGH, wonach die Bindungsfrist für notarielle Urkunden maximal vier Wochen betragen darf. Nur in individuell verhandelten Ausnahmefällen, z.B. bei noch offener Finanzierung, sah der BGH ggf. eine Verlängerung um 50 % der vierwöchigen Frist, mithin also um weitere zwei Wochen als gerechtfertigt an.

Da die Annahme des notariellen Angebots aber erst nach Ablauf von insgesamt neun Wochen erfolgte, entschied das OLG Dresden konsequent, dass die Annahmeerklärung ins Leere ging und somit die Bauträgergesellschaft zu einer Rückabwicklung zu verurteilen war.

Bemerkenswert ist, dass neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages, im Rahmen derer die Bauträgergesellschaft die Immobilie zurücknehmen muss, die Bauträgergesellschaft auch zu Rückzahlung nahezu des gesamten Kaufpreises verurteilt wurde. Das OLG Dresden bestätigte auch den Inhalt des erstinstanzlichen Urteils, dass Steuervorteile nicht anzurechnen sind. Es handelt sich um eines der ersten obergerichtlichen Urteile für einen derartigen Rückabwicklungsfall. Fakt ist somit, dass gemäß des OLG Dresden die Steuervorteile vollständig beim Erwerber verbleiben. Im Rahmen der Berufung war noch eingewandt worden, dass die Steuervorteile im Rahmen der Rückabwicklung angerechnet werden müssten. Dem hat das OLG Dresden eine klare Absage erteilt, das darauf abstellte, dass im Rahmen der Rückabwicklung bezüglich der steuerlichen Auswirkungen des Erwerbs keinerlei Gegenseitigkeitsverhältnis gegeben ist.

Insbesondere dieses Urteil des OLG Dresden zeigt, dass die Erwerber von sog. denkmalgeschützten und sanierungsbedürftigen Immobilien („Schrottimmobilien“) nach wie vor sehr gute Chancen haben, eine Rückabwicklung herbeizuführen, wenn im Einzelfall ein unwirksames Kaufangebot vorliegt.

Betroffene Immobilienerwerber sollten daher im jeden Fall überprüfen lassen, ob ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Auch sollte zeitnah gehandelt werden, da seit dem Zeitpunkt des Erwerbes keine zehn Jahre vergangen sein dürfen. Die Verjährung läuft ab dem Erwerbtag genau zehn Jahre (Beispiel: Erwerb am 15.01.2006 = Verjährung am 15.01.2016).

Bemerkenswert war im Rahmen der Entscheidung auch, dass sich das OLG Dresden mit der Frage der Verjährung aber auch mit dem Umstand der Verwirkung beschäftigt hat. Es kam aber zu dem zutreffenden Ergebnis, dass die Ansprüche trotz des Ablaufs von fast zehn Jahren weder verjährt noch verwirkt sind.

In einem nahezu identischen Fall hatte das Landgericht Hannover eine Bauträgergesellschaft zur Rückabwicklung verurteilt (Projekt Rentenvorsorge). Zwischenzeitlich hat das OLG Celle einen Hinweis erteilt, dass die eingelegte Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben wird. Das OLG Celle bestätigte somit das Urteil des Landgerichts, wonach auch hier auf der Grundlage eines unwirksamen Kaufvertrages eine Rückabwicklung zu erfolgen hat.

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