Paratus AMC (ehem. GMAC RFC Bank GmbH) haftet für Vollfinanzierung einer „Schrottimmobilie“

Das Oberlandesgericht Dresden hat argumentiert, dass bei einer 100 %-igen Vollfinanzierung und einer zuvor stattgefundenen Besichtigung auch dann eine Haftung gegeben sein kann, wenn die Bank, hier die jetzige Paratus AMC, die Augen bewusst vor dem völlig überteuerten Kaufpreis verschlossen hat.

Die dortigen Kläger hatten im Jahre 2005 eine Eigentumswohnung in Plauen erworben. Kaufpreis für diese Wohnung waren € 190.000. Die damalige GMAC RFC Bank GmbH hatte den Erwerb der Immobilie zu 100% finanziert.

Nachdem die GMAC RFC Bank GmbH das Neugeschäft auf dem Finanzierungsmarkt für Immobilien eingestellt hatte, betrieb die Rechtsnachfolgerin die Zwangsvollstreckung. Kurios hierbei war, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht etwa zunächst in der Verwertung und Versteigerung der Wohnung zu sehen waren, sondern vielmehr direkt in das persönliche Vermögen der Kläger erfolgte. Dies ist bereits ein erstes Indiz dafür, dass der damaligen GMAC RFC Service GmbH durchaus bewusst gewesen sein muss bzw. bekannt war, dass der Wert der Immobilie weit unter dem finanzierten Kaufpreis liegt und somit selbst eine Versteigerung nur zu einem Bruchteil die Darlehensforderung zurückführen würde.

Bisher hafteten Banken im Hinblick auf eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung immer dann, wenn aus objektiver Sicht der Kaufpreis ca. über dem Doppelten des tatsächlichen Verkehrswertes lag und die finanzierende Bank auch Kenntnis hiervon hatte.

Hierbei hatte der BGH in seiner bisherigen Rechtsprechung ca. 100 % Überteuerung für einen schlüssigen Vortrag und das Vorliegen einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung ausreichen lassen. Teilweise gab es Entscheidungen welche eine Sittenwidrigkeit bereits bei ca. 90 % Überteuerung angesehen haben. Das Oberlandesgericht Dresden sah sich nunmehr sogar bei einer prozentualen Überteuerung von 79,3 % dazu veranlasst, den Tatbestand der sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung anzunehmen. Die Annahme einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung wird jedoch nach wie vor vom Einzelfall abhängig bleiben.

Entscheidend war vielmehr, dass das Oberlandesgericht Dresden im Hinblick auf die Kenntnis der finanzierenden Bank von der Minderwertigkeit der Immobilie es als ausreichend angesehen hat, dass die damalige GMAC nicht nur eine Besichtigung der Immobilie vorgenommen hat, sondern in den eigenen Darlehensbedingungen auch aufgeführt hatte, dass die Auszahlung des Darlehens von einer vorhergehenden Bewertung abhängig ist.

Das Oberlandesgericht Dresden knüpfte hierbei an den Tatbestand des „bewussten Augenverschließens“ an, welcher einer positiven Kenntnis gleich gestellt werden kann.

Gab die damalige GMAC RFC Bank GmbH daher vor, die Immobilie zuvor bewertet zu haben und finanzierte diese zu 100 %, so sahen die Richter des Oberlandesgerichts Dresden als erwiesen an und nachvollziehbar an, dass die zuständigen Mitarbeiter dann nicht die Augen vor dem tatsächlichen Wert verschließen durften.

Hinzu kommt, dass das Oberlandesgericht Dresden zutreffend geurteilt hat, dass bei einer Vollfinanzierung einer Immobilie im Hinblick auf die zuvor durchzuführende Beleihungswertermittlung für den Erwerber der Nachweis gegeben sei, dass die Immobilie auch werthaltig ist. Nimmt nämlich eine Bank vom banküblichen Bewertungsmaßstab, welcher bei ca. 70 % bis 80 % des Beleihungswertes liegt, Abstand, so kommt durch die 100 %-ige Finanzierung zum Ausdruck, dass die Immobilie auch werthaltig sei.

Das Oberlandesgericht Dresden ist mit dieser Entscheidung erstmals einen völlig neuen, aber auch zutreffenden Weg gegangen. Für zahlreiche Geschädigte der GMAC bzw. Paratus AMC besteht daher zumindest neue Hoffnung, gleichfalls Schadenersatzansprüche gegen die jetzige Paratus AMC geltend machen zu können.

Rechtsanwalt Adrian Wegel

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