VfE informiert: Hausverwalter darf Firmen nur mit Eigentümerbeschluß beauftragen sonst droht Schadenersatz

Eine AGB-Klausel im Verwaltervertrag, die ohne weitere sachliche Beschränkungen vorsieht, dass der Verwalter Verträge für Reparaturen bis zu 10.000 DM ohne Eigentümerbeschluss abschließen kann und ab dieser Summe lediglich die Zustimmung des Beirats einfordert, führt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer und ist daher nichtig.

Es ist anerkannt, dass es trotz der den Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG treffenden Verpflichtungssache der Wohnungseigentümer, die hierüber durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, selbst ist, gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Demgegenüber beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters in diesem Zusammenhang darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Angesichts dieser geschilderten, anerkannten Kompetenzverteilung darf der Verwalter Dritte nur beauftragen und entsprechende Kosten entstehen lassen, wenn hierzu eine entsprechende Ermächtigung durch die Eigentümer erteilt wurde; aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, Dritte einzuschalten. Die Wohnungseigentümer, die letztlich die Kosten zu tragen haben, haben ein berechtigtes Interesse daran, vor der Vergabe eines Reparaturauftrags eingebunden zu werden, so dass es jedenfalls einer gesonderten Ermächtigung bedurft hätte.
Folgende Klausel war im Verwaltervertrag enthalten:
Zur Erfüllung der Aufgaben aus dem Verwaltervertrag (Wartung, Reparaturen, Mängelbeseitigung usw.) kann der Verwalter Fachfirmen hinzuziehen. Die Kosten der Beauftragung Dritter trägt die Eigentümergemeinschaft. Aufträge an Dritte dürfen, wenn die Auftragssumme netto im Einzelfall den 10000 DM übersteigt nur mit Zustimmung des Beirats ergeben werden.
Das Gericht hat festgestellt, dass die beanstandete Klausel, die – ohne weitere sachliche Beschränkung – vorsieht, dass bis zu 10.000 DM kein, wie ausgeführt, grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss gefasst werden muss und ab dieser Summe lediglich die Zustimmung des Beirats einfordert, führt gemessen an einer AGB Inhaltskontrolle zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben. Die Klausel stellt in der konkreten Form einen gravierenden Eingriff in das grundlegende Kompetenzgefüge bei Maßnahmen Instandhaltung bzw. Instandsetzung dar. Es wird darauf hingewiesen dass die Wohnungseigentümer Träger und Herren der Verwaltung sind. Diese haben dazu entscheiden, ob und auf welche Weise und in welchem Zeitraum sie etwaige Mängel beseitigen wollen und in welchem Umfang hierzu weitere Fachleute heranzuziehen sind.
Der Verwalter als Sachwalter der Eigentümer hat insoweit gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang dieser Maßnahmen. Im Sinne einer praktikablen und flexibleren Regelung ist es zwar zur Vermeidung erhöhter Verwalterkosten und eines umständlichen Beteiligungsverfahrens anerkannt, dass eine Kompetenzverlagerung auch im Wege des Mehrheitsbeschlusses vorgenommen werden kann, wenn dadurch der mit der gesetzlichen Regelung intendierte Schutzzweck nicht ausgehöhlt wird. Dieser ist dann gewahrt, wenn die Ermächtigung nur zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt. Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Klausel nicht gerecht; die Begrenzung der Summen für die Auftragserteilung im Einzelfall reicht hierfür nicht aus. Nachdem gerade kein festes Jahresbudget/Gesamtsumme als weiteres Kontrollelement vorgesehen ist und im übrigen auch keinerlei sachliche Einschränkungen vorgesehen sind, führt die Klausel in dieser Form noch zu einem für die Wohnungseigentümer völlig unkalkulierbaren finanziellen Risiko. Danach wäre es z. B. denkbar, für eine unübersichtliche Vielzahl von Maßnahmen, sofern nur unter der (übrigens recht hoch angesetzt) finanzielle Grenze liegend – wobei auch ein Splitten einer größeren Maßnahme in eine Vielzahl kleinere Aufträge denkbar erscheint – an der WEG vorbei Aufträge zu vergeben, was zumal über das Jahr betrachtet zu ganz erheblichen Kostenbelastungen führen kann. Damit würde in einem recht weit gefassten und nur unzureichend abgegrenzten Bereich eine Art“ bei Fahrschein“ teilt; dies geht so nicht.
Entsprechend hat das Oberlandesgericht Düsseldorf sogar eine Klausel, bei der für eine Auftragserteilung über einen Wert von 5000 DM die vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer und einem Wert von 3000 DM die Zustimmung des Beirats einzuholen ist, ungültig erklärt. Die streitgegenständliche Klausel geht noch weiter, indem sie immer die Zustimmung des Beirats für ausreichend erklärt und selbst dafür noch höhere Beträge ansetzt.
Ein Wohnungseigentümer klagte später gegen den Verwalter auf Schadenersatz in Höhe von 5000 Euro und er hatte Erfolg damit.
Quelle:
LG München I, Urteilv. 05.08.10, Az.: 36 S 19282/09
OLG München
OLG Düsseldorf
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