VfE-Schuldnerberatung informiert: Mitteilung zu Rückabwicklungen von Steuersparmodellen

Diesem Vorgehen hat der Bundesgerichthof nun einen Riegel vorgeschoben.

Durch Rechtsanwalt Tobias Neumeier, der bereits Rückabwicklungsklagen z.B. gegen die Firma GABAU, führt, wurde uns folgendes mitgeteilt:

Sehr geehrter Herr Tillich, vielen Dank für Ihre Anfrage  bezüglich der Angelegenheit eines Ihrer Mitglieder. Ihr Mitglied hat eine sogenannte Schrottimmobilie durch Angebot und Annahme erworben und fühlt sich nach Ihrer Mitteilung deswegen arglistig getäuscht. Ich habe den Sachverhalt anhand der mir mitgeteilten Informationen und überlassenen Unterlagen geprüft und kann Ihnen folgende Ersteinschätzung mitteilen:

Bei Ihrem Mitglied verhielt es sich so, dass der Erwerb der Immobilie durch notarielles Angebot und notarielle Annahme erfolgte und Ihr Mitglied und der Verkäufer nicht gleichzeitig beim Notar anwesend waren. Ferner wurde die Immobilie derart überteuert an Ihr Mitglied veräußert, dass nach dem vorgelegten Ertragswertgutachten zum Wert der Immobilie im Kaufzeitpunkt von Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages auszugehen ist. Ihr Mitglied hat daher nunmehr die Möglichkeit, eine Klage auf Rückabwicklung des Immobilienerwerbs einzureichen. Bezüglich der Angelegenheit Ihres Mitglieds ist die nachfolgende Rechtslage einschlägig, auf die wir Sie aufmerksam machen wollen:

1. Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages bei Kaufvertrag durch Angebot und Annahme

Für den Fall, dass Angebot und Annahme beim Immobilienerwerb mehr als 4 Wochen auseinander liegen, ist nach der Rechtsprechung des BGH vom 11. Juni 2010, Aktenzeichen V ZR 85/09 ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen.

Der BGH stellt fest, dass bei notariellen Kaufverträgen, die mittels separatem Angebot und separater Annahme (Käufer und Verkäufer suchen also jeweils einzeln, nicht aber zusammen einen Notar auf), zustande kommen, die Annahmeerklärung innerhalb von vier Wochen erwartet werden kann. Längere Bindungsfristen als 4 Wochen sind in der Regel nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.

Im vorliegenden Vergleichsfall sind die Voraussetzungen des vorzitierten Urteils des BGH einschlägig. Die Annahmefrist bzw. die Bindungsfrist wurde auf mehr als 4 Wochen bemessen. Nachvollziehbare Gründe, die eine derart lange Bindungsfrist rechtfertigen können, sind nicht ersichtlich.

2. Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages wegen sittenwidriger Überteuerung

Desweiteren ist der Kaufvertrag Ihres Mitglieds auch sittenwidrig und unwirksam nach § 138 BGB, da ihm die Immobilie nach unserer Überzeugung gemäß dem uns vorliegenden Ertragswertgutachten um 100 Prozent überteuert verkauft worden ist. Der Kaufpreis betrug mehr als € 150.000,00. Der Wert der Wohnung liegt nach einem Ertragswertgutachten unter € 50.000,-. 

Der BGH führt in seiner Grundsatzentscheidung vom 19.01.2001 (NJW 2001, 1127) dazu aus:

„Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 I BGB nichtig, (….), wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (… ).

3. Rückabwicklung gegenüber der finanzierenden Bank

Im vorliegenden Fall kann es auch zur Haftung der Bank auf Rückabwicklung kommen, sofern Täuschungshandlungen oder Wissensvorsprung der Bank bezüglich des geringen Werts der Immobilie nachweisbar sind. In unserer Urteilsdatenbank liegen zu dieser Thematik viele Urteile gegen Banken vor. So hat unter anderem der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Beschluss vom 5.07.2011 (Az. XI ZR/342/10) gegen die finanzierende Bank entschieden. Das Urteil des OLG Köln vom 1.10.2010 (Az. 13 O 119/06) wurde damit bestätigt. Dem Urteil lag der Erwerb einer sogenannten „Schrottimmobilie“ aus dem Jahre 1993 zugrunde. Die Immobilie war jedoch im Zeitpunkt dieser weiteren Entscheidung gar nicht mehr im Besitz der Anleger, da sie bereits im Jahr 2006 zu einem Preis von € 7.500,- zwangsversteigert wurde. Es wurde festgestellt, dass arglistige Täuschung vorliege.

Ferner sind Schadensersatzansprüche gegen die Bank insbesondere dann gegeben – dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (XI ZR 221 / 07) klargestellt – wenn die Bank von einer sittenwidrigen Überteuerung entweder wusste oder dies zumindest hätte wissen müssen oder können.

Zur eingehenderen und vertiefenden Prüfung des konkreten Falles Ihres Mitglieds benötige ich sämtliche weitergehenden Unterlagen, die mit dem Immobilienerwerb im Zusammenhang stehen und wenn möglich sollten Sie oder Ihr Mitglied den beigefügten Fragebogen ausfüllen und an uns zurück senden, den Beratungsablauf auf einem separaten Beiblatt schildern oder uns telefonisch kontaktieren. 

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Neumeier, Rechtsanwalt

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