Landgericht Zwickau verurteilt Bauträger zur Rückabwicklung einer „Schrottimmobilie“

Mit notarieller Erklärung hatten die Kläger gegenüber der beklagten Bauträgergesellschaft ein notarielles Kaufangebot zum Erwerb einer sanierungsbedürftigen und denkmalgeschützten Immobilie in Zwickau abgegeben. Darin wurde vereinbart, dass sich die Kläger an dieses Angebot sechs Wochen, gerechnet ab dem Tag der Protokollierung, unwiderruflich gebunden fühlen. Die Bauträgergesellschaft konnte das Angebot bis zu dem festgelegten Termin annehmen. Des Weiteren war vereinbart, dass das Angebot nicht automatisch durch Ablauf der Angebotsfrist, sondern nur durch Widerruf der Kläger erlischt. Das notarielle Kaufangebot bestand somit auch nach Ablauf von sechs Wochen weiter fort. Es handelte sich hierbei um eine sogenannte Fortgeltungsklausel.

Da die Bauträgergesellschaft das notarielle Angebot aber erst nach Ablauf von neun Wochen angenommen hatte, ist das Landgericht Zwickau der Auffassung, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Es stellte fest, dass die Klausel bezüglich der Bindungswirkung und die Fortgeltungsklausel gemäß dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen nach den §§ 305ff. BGB unwirksam seien. Eine wirksame Annahme des Angebotes konnte somit nicht erfolgen. Das Landgericht Zwickau bestätigt somit die BGH-Rechtsprechung, wonach die Bindungsfrist für notarielle Urkunden maximal vier Wochen betragen darf. Nur in individuell verhandelten Ausnahmefällen, zum Beispiel bei noch offener Finanzierung, sah der BGH gegebenenfalls eine Verlängerung um 50% der vierwöchigen Frist, mithin also um weitere zwei Wochen, als gerechtfertigt an. Dies  hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Da die Annahme des notariellen Angebots aber erst nach Ablauf von insgesamt neun Wochen erfolgte, entschied das Landgericht Zwickau konsequent, dass die Ausnahmeregelung keinesfalls greifen kann.

Bemerkenswert an diesem Urteil ist, dass neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages, im Rahmen derer die Bauträgergesellschaft die Immobilie zurücknehmen muss, die Bauträgergesellschaft auch zur Rückzahlung nahezu des gesamten Kaufpreises verurteilt wurde. Das Landgericht Zwickau sah es als gegeben an, dass Steuervorteilenicht anzurechnen sind. Es hat in überzeugender Weise entschieden, dass die hier gewährten Steuervorteile nicht derart hoch sind, dass von einem übermäßigen Steuervorteil, gemessen am Kaufpreis, gesprochen werden kann. Diese Rechtsprechung ist konsequent.

Insbesondere dieses Urteil zeigt, dass Erwerber von sogenannten denkmalgeschützten und sanierungsbedürftigen Immobilien, insbesondere im Osten Deutschlands, nach wie vor Chancen haben, die Rückabwicklung herbeizuführen. Die Kläger werden nun in der Lage sein, das aufgenommene Darlehen zurückzuzahlen. Hierbei spielt es auch keine Rolle, ob die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs völlig überteuert gewesen ist. Die Bauträgergesellschaft wurde nämlich dazu verurteilt, den gezahlten Kaufpreis zu zahlen. Insoweit können mit diesem Vorgehen sämtliche rechtlich kritischen Punkte, so zum Beispiel die sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung und das institutionalisierte Zusammenwirken der Bauträgervermittler mit den Banken, umgangen werden.

Da seit 2002 die Höchstfrist der Verjährung auf zehn Jahre festgelegt ist, raten wir Erwerbern, welche ihre Immobilie ab Juni 2005 erworben haben, Ihre Verträge durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht überprüfen zu lassen. Der VFE arbeitet hierbei mit erfahrenen Kanzleien zusammen.

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