Unseriöse Immobilienvermittlung

Vorsicht, wenn Ihnen jemand viel Geld verspricht, obwohl er eigentlich von Ihnen erwartet, dass Sie etwas kaufen! Viele dubiose Immobilienverkäufer ködern Kunden mit Versprechungen, bei denen sich dem Fachmann die Haare sträuben. Wer sich auf solche Angebote einlässt und sich auch noch Reichtum oder wenigstens einigen Wohlstand verspricht, kann damit eine böse „Bauchlandung“ machen. Lassen Sie sich nicht auf Abenteuer ein, sondern stellen Sie sich auf die sichere Seite. Wenn Sie glauben, nicht beurteilen zu können, ob man Sie betrügen will oder nicht, wenden Sie sich an die VfE-Geschäftsstelle und lassen Sie die Angebote prüfen. Aber grundsätzlich gilt: Seien Sie äußerst misstrauisch, wenn es jemand „zu gut“ mit Ihnen meint.

Es ist fast wie ein Naturgesetz: Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, braucht mindestens 20 Prozent Eigenkapital, sonst bekommt er von der Bank keinen Pfennig Kredit. Zur Zeit scheint dieses Gesetz allerdings außer Kraft gesetzt zu sein. Zumindest bei der Lektüre des Anzeigenteils der überregionalen Tageszeitungen drängt sich dieser Eindruck auf. Zahlreiche Finanzvermittler versprechen dort dem Publikum, dass beim Immobilienkauf sogar noch zusätzlich Geld zur freien Verfügung übrigbleibt. Von „Barliquidität durch Immobilienerwerb“ oder „Kapitalrückfluss bis zu 15 Prozent des Nettokaufpreises“ ist da die Rede.

Fachleute, welche die „Liquiditätsmodelle“ bereits seit Jahren beobachten, warnen eindringlich vor solchen Angeboten. „Da kaufen Leute Wohnungen, die sie nicht brauchen, mit Geld, das sie nicht haben, um Geld zu bekommen von Firmen, die sie nicht kennen.“

Überhöhte Kaufpreise
Der Ablauf solcher Geschäfte ist immer derselbe: Eine vermietete Eigentumswohnung – Kaufpreis zum Beispiel 100.000 €, Jahresnettokaltmiete 4.000 € – wird zu hundert Prozent mit Darlehen finanziert. Der Haken: Der Kaufpreis und damit das Darlehen sind viel zu hoch. Ein vernünftiges Angebot wäre zum Beispiel: fünfzehn Jahresnettokaltmieten oder 60.000 €. Die Wohnung ist also um 40 000 € oder 67 Prozent überfinanziert.
Dieses Geld verteilt sich folgendermaßen: Der Käufer bekommt zehn bis fünfzehn Prozent der Kaufsumme, also 10.000 bis 15.000 €, als „Barliquidität“, „Kapitalrückfluss“ oder „Kickback“ bar ausgezahlt. Die Initiatoren dieser dubiosen Geschäfte bezeichnen dies gegenüber dem meist vermögenslosen Käufer häufig auch als „Mietzuschuss“, „Renovierungskosten-/Aufwandzuschuss“ oder gar als „Eigenprovision“.

Die restlichen 25.000 € teilen sich Vermittler und Verkäufer. Beide verdienen prächtig: Der Verkäufer bekommt für seine Wohnung mit einem Marktwert von 60.000 € einen um 25 Prozent überhöhten Kaufpreis von 75.000 €. Und der Initiator kassiert eine Provision von 10.000 € – als Lohn dafür, dass er den Käufer finanziell ruiniert hat. Denn zurückzahlen muss der den überhöhten Hypothekenkredit allein. Und meistens brechen die Liquiditätsmodelle schon nach kurzer Zeit zusammen, da die Mieten die Finanzierungskosten nicht decken.

 Die Tricks der Vermittler
Die Fälle haben vieles gemeinsam: Die Kreditnehmer, die schwächsten Glieder in der Kette, sind in finanziellen Angelegenheiten meist völlig unerfahren und brauchen oft dringend Geld. Deshalb lassen sie den Vermittler alles abwickeln und unterschreiben die notwendigen Formulare oft blanko. Die Vermittler schönen – manchmal mit Wissen der Kunden – Selbstauskünfte des Kreditnehmers und fälschen wichtige Unterlagen über die Kreditwürdigkeit, so etwa Gehaltsnachweise und Einkommensteuerbescheide, damit die Bank oder Versicherung die gewünschten Darlehen gewährt. Erwirbt der Käufer gleich mehrere Wohnungen, reicht der Vermittler die einzelnen Kreditanträge gleichzeitig
bei verschiedenen Banken ein, um die internen und institutsübergreifenden Sicherungsmechanismen, wie zum Beispiel die Schufa, zu umgehen. Da verwundert es kaum noch, dass das Sachverständigengutachten über die Wohnung vom Verkäufer in Auftrag gegeben wird und regelmäßig nach oben frisiert ist. In den meisten Fällen liegt der Gutachtenwert sogar noch über dem völlig überhöhten Kaufpreis.

Unwirksame Kaufverträge
Bei diesen dubiosen Geschäften riskieren nicht nur der Käufer, sondern auch Vermittler und Verkäufer einiges, denn sie verstoßen allesamt gegen eine ganze Reihe von Straf- und Zivilgesetzen. Das beginnt schon beim notariell beurkundeten Kaufvertrag. Wohlweislich verschweigen die dubiosen Vermittler, dass es sich dabei um ein unwirksames Scheingeschäft handelt. Denn der notariell beurkundete Kaufpreis – im Beispiel 100 000 € – weicht vom tatsächlichen gewollten und vereinbarten Preis von 90.000 € ab – der Käufer soll ja 10.000 € als Kickback bekommen. Selbstverständlich wird das nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen, da sonst Banken und Finanzämter von der unseriösen Masche erfahren würden. Folge der Unwirksamkeit des von dem Notar geschlossenen Scheingeschäfts ist es, dass der Käufer nicht zahlen muss und etwaige Zahlungen zurückfordern kann. Dasselbe gilt im Ergebnis auch bei der Anfechtung von Kaufverträgen wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer. Der Bundesgerichtshof hat hier schon 1989 entschieden (AZ: V ZR 132/89), dass die Käufer von Liquiditätsmodellen den Kaufpreis zurückfordern können, wenn sie dem Verkäufer die betreffende Eigentumswohnung zurückübereignen, da der „Wohnungserwerb ohne Eigenkapital“ auf objektiv falsche Angaben in den Ankaufsberechnungen des Vermittlers beruht.

Käufer wird zum Betrüger
Neben dieser zivilrechtlichen Seite haben Liquiditätsmodelle einen für die Beteiligten äußerst unangenehmen strafrechtlichen Aspekt. Werden die Banken tatsächlich geschädigt, weil etwa die Zwangsversteigerung der betreffenden Wohnung weniger als die Restschuld einbringt, liegt oft Betrug im strafrechtlichen Sinne vor. Darauf stehen bis zu fünf Jahre Gefängnis oder Geldstrafe. Nicht nur der Vermittler, sondern auch der Käufer kann bei diesem Deal also zum Betrüger werden, sofern er der Bank den Kickback verschweigt oder mithilft, seine Einkommens- und Vermögensnachweise zu fälschen. Zu allen Übel kommen Käufer von Liquiditätsmodellen regelmäßig auch noch mit dem Steuerrecht in Konflikt. Falls der Erwerber in seiner Steuererklärung den überhöhten Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag angibt, begeht er Steuerhinterziehung. Ein zusätzliches Problem haben in diesem Fall alle Käufer, die die Hypothek mit einer Kapitallebensversicherung abgesichert und ihre Versicherungsansprüche abgetreten haben. Übersteigt die Versicherungssumme die tatsächlichen Anschaffungskosten, so muss der Kunde die Erträge der Versicherung versteuern. Spätestens dann bricht die Finanzierung zusammen.

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