Vorsicht vor dem Erwerb von Pflegeimmobilien

Mittlerweile werden von verschiedenen Strukturvertrieben und Maklern verstärkt Pflegeimmobilien oder Seniorenheime als prima Kapitalanlage angeboten. Dies ist aber leider oft nicht so, wie versprochen.

Welche Vorteile oder Nachteile haben diese Immobilien?

Solche Appartement kosten so um 150.000,00 Euro mit ca. 50 m². Oft erfolgt auch die Zusage, dass man auch selbst einziehen kann. Die Preise liegen bei ca. 3.000,00 Euro pro m². Geworben wird oft mit Renditen von ca. 5 % und garantierten Mietvertrag über 25 Jahre. Dadurch sollen regelmäßige Einnahmen garantiert werden. Da sich der Betreiber um alles kümmert, hat man selbst keinen Aufwand.

Tatsache ist, dass es viel zu wenige Pflegeplätze gibt. Dies ist das Hauptargument mit dem die Verkäufer Hunderte von Wohnungen an Anleger verkaufen.

Doch sind Pflegeimmobilien tatsächlich ein gutes Geschäft?

Der Kauf einzelner Appartements ist nicht empfehlenswert, da man langfristige Verträge eingeht und keinen Zugriff auf den Betreiber hat. Was ist, wenn das Heim nicht so geführt wird, wie es gewinnbringend geführt werden sollte. Außerdem zahlt man als Anleger ca. 35 % mehr als ein Großinvestor. Das ist natürlich ein gutes Geschäft für die Bauträger.

Stellen Sie sich einfach die Frage, ob Sie auch in einem Hotel ein einzelnes Zimmer kaufen würden?

Bedenken Sie auch, dass Sie nicht in Wohnimmobilien investieren, sondern in eine unternehmerische Beteiligung. Ist der Betreiber nicht gut, kann es auch Verluste bedeuten, denn es ist nicht einfach, Heime wirtschaftlich zu betreiben. Denn die Konkurrenz wird in den einzelnen Städten immer größer und private Betreiber verzeichnen seit Jahren sinkende Belegungszahlen. Laut Statistik sind nur 84 % aller Plätze belegt. Vor 15 Jahren waren es noch 88 %. In attraktiven Standorten gibt es immer mehrere Betreiber und somit auch Konkurrenz und auch die Pflegeplätze sind teurer als bei den karikativen Betreibern.

Bei einer Belegung von ca. 80 % bis 85 % kann ein Seniorenheim nicht wirtschaftlich auf Dauer laufen. lt. Report Wirtschaftsinstitut RWI gingen 2015 rund 60 Heime pleite und ca. 7 % waren in Insolvenzgefahr. Sollte ein Betreiber Insolvenz anmelden, muss ein neuer Betreiber gesucht werden und alle Investoren müssen zustimmen. Dadurch droht die Gefahr, dass solche Heime auch jahrelang leer stehen. Man erwartet ca. 1.000 bis 1.500 Pleiten bis 2025. Die Einnahmen werden weniger und die Kosten steigen. Eine Gefahr sind auch Pflegeheime aus den 80iger Jahren, da in vielen Fällen ein Renovierungsstau vorhanden ist und ein hoher Investitionsbedarf besteht.

Bedenken Sie auch, dass gewerbliche Investoren höchstens das 14-fache der Jahresmiete zahlen, aber privaten Anlegern die Pflegeimmobilien zum 22-fachen der Jahresmiete verkauft werden. Dies ist für die Projektentwickler ein lukratives Geschäft. Ein gewerblicher Investor bezahlt ca. 100.000,00 Euro, Rendite 7,14 %, für ein Appartement. Für das gleiche Appartement bezahlt ein privater Anleger 157.000,00 Euro, Rendite 4,55 %. Davon müssen auch noch die gesamten Erwerbsnebenkosten abgezogen werden.

Dieses Vorgehen erinnert an die sog. Schrottimmobilien/Steuersparmodelle, die in den 90-er Jahren verkauft wurden und die fast alle Anleger in den Ruin getrieben haben.

Bei einer Insolvenz können Anleger auf leeren Immobilien sitzenbleiben.

Die Empfehlung lautet:

Finger weg von Pflegeimmobilien

Haben Sie Erfahrungen mit erworbenen Pflegeimmobilien?

Senden Sie bitte einen Erfahrungsbericht an den VfE.

 

 

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